Квартиры из-под залога банка

Категории людей, которые сталкиваются с описываемой необходимостью.

Основную массу клиентов, которые продают заложенные в банке квартиры – инвесторы. По некоторым данным более 50 процентов распродаваемых квартир принадлежат этой категории людей. Они приобретают жилье, когда строительство только начато с целью перепродаже через некоторое время дороже. Даже с учетом всех вычетов доходность у них составляет до 35 процентов.

Вторая категория – субъекты, которые хотят улучшить жилплощадь. Они продают заложенные квартиры с целью дальнейшего обмена жилье большей площади с привлечением заемных средств.

Третья группа, самая немногочисленная, в нее входят люди, которые не могут исполнять кредитные обязательства, и вынуждены продать жилье.

Процедура продажи квартиры в залоге.

Для того чтобы продажа квартир из-под залога банка состоялась, сначала следует связаться с соответствующим банком и сообщить о том, что решено ее продавать. Сразу де оговариваются все условия продажи заложенного имущества. Не следует забывать и уточнить, есть ли у банка заградительные комиссии, ориентированные на подобные случаи. Банк рассматривает заявку несколько дней, иногда неделю. Разобраться со всеми документами поможет риелтор агентства недвижимости, с которым человек решает сотрудничать.

В том случае, если у субъекта плохая кредитная история или данный вид кредита наложен запрет на досрочное погашение кредита, банк может отказать в праве продажи недвижимости. Следует не забывать, что задолженность нужно оплачивать в установленные сроки, не совершая никаких нарушений, в обратном случае будут применяться различные штрафные санкции (пени, неустойки), а они, в свою очередь, подлежат оплате в первоочередном порядке по отношению к сумме долга и процентов.

Вторым этапом является сбор документов. В необходимый пакет входят характеристика данного жилого помещения, техпаспорт, справка о регистрации по месту жительства, выписка из ЕГРП, правоустанавливающие документы. Кроме этого необходимо узнать, кто именно является держателем закладной в данный момент, была ли смена залогодержателя.

При успешном прохождении первых двух этапов осуществляется поиск покупателя. Основным препятствием является то, что многие люди боятся покупать квартиры из-под залога. Прежде всего, здесь важную роль играет психологический фактор, поэтому иногда вполне достаточно объяснить законность сделки. На этом этапе риэлтор агентства недвижимости поможет узнать динамику рынка, потребительские предпочтения, время экспозиции таких же объектов.

При совершении сделок данного характера вернее всего будет как можно быстрее продать квартиру. Для этого лучше чтоб цена была чуть ниже рыночной. Чем быстрее произойдет продажа квартиры, тем быстрее снимется обременение ежемесячных оплат.

Способы продажи квартиры из-под залога.

Первый способ заключается в одновременном снятии залога и проведении регистрационной процедуры нового договора, предусматривающего куплю-продажу в ГБР. Для начала покупатель кладет в банке в ячейку заемщика необходимую сумму, которую необходимо выплатить банку. После чего банк снимает залог и происходит заключение договора. Конечно, в этой процедуре есть определенная доя риска. Покупателю необходимо не попасть в ситуацию, когда деньги заплачены заемщику по кредитным обязательствам, а недвижимое имущество не перешло в его собственность, потому что банк решил не снимать обременение. Данная ситуация может возникнуть в том случае, если на его счет не был перечислен остаток долга.

Страховкой в этом случае может стать предварительный договор, обязательное получение расписки о получении суммы денег (при зачислении средств на расчетный счет). В том случае, если остаток средств продавца был положен в ячейку, необходима доверенность брокера на исключение возникновения внештатных ситуаций.

Второй способ ориентирован на первоначальное заключение и регистрацию договора купли-продажи без процедуры снятия обременения. В этом случае деньги кладутся в две ячейки: продавца и ячейку банка. После того, как банк получает свои деньги, он дает разрешение и происходит снятие квартиры с залога. После чего следует обратиться с пакетом необходимой документации в Управление Федеральной Регистрационной Службы и снять обременение.

Третий способ ориентирован на привлечение средств другого банка. Данная схема предполагает наложение второго обременения на объект недвижимости после подписания договора купли-продажи. Затем второй кредитор перечисляет деньги первому, который снимает первое обременение. Однако стоит учесть тот факт, что данная схема на сегодня еще плохо разработана и поэтому ее мало кто применяет.

После того как схема проведения сделки становится понятной, возникает вопрос о том, сможет ли продавец и покупатель сам справится со всей процедурой. Как показывает практика, подобные сделки являются сложными. Необходимость действовать через риелтора возникает, прежде всего, у покупателя, который идет на определенные риски, приобретая такое жилье. Если по каким-то причинам реализацией квартиры занимается банк, то необходимо обратиться в ту риэлтерскую компанию, которая хорошо знает, что такое продажа квартир из-под залога банка и имеет опыт решения данных ситуаций.